Investir dans une société civile de placement (SCPI) nécessite de mettre en place une stratégie bien ficelée afin de profiter pleinement de ce produit. De multiples possibilités et combinaisons sont en effet envisageables afin de générer le meilleur rendement pour votre patrimoine. C’est pourquoi, en plus de réaliser les comparatifs, vous aurez aussi à effectuer des simulations pour vous projeter sur un horizon long terme, ce placement étant destiné à être souscrit sur une période d’au moins 10 ans.
La simulation par rapport au montant à investir
Les SCPI sont accessibles dès 180 euros la part, ce qui vous permet de déterminer le montant de votre investissement en fonction des éléments suivants :
- votre situation financière : vous avez la possibilité d’opter pour l’acquisition des parts en cash ou à crédit. Si vous optez pour la seconde solution, la simulation tiendra compte des intérêts et des mensualités
- vos objectifs de dividendes : si vous avez fixé des objectifs par rapport à ce que vous rapporte votre SCPI en termes de dividendes, alors votre simulation considèrera le nombre de parts que vous allez souscrire, car c’est en fonction de ces dernières que le montant de vos dividendes est évalué
La simulation de votre rendement net
Important d’anticiper le rendement net de votre investissement. Celui-ci sera fonction des éléments suivants :
- le montant total investi. Il s’obtient par le prix de la part, multiplié par le nombre de parts et additionné des frais
- les dividendes annuels perçus. À noter que ce rendement sera en partie affecté par la période relative au report de jouissance et ce, pendant la première année de votre investissement. Rappelons que pendant cette période (qui varie entre 3 à 6 mois), votre SCPI ne vous verse pas de revenus. Ce, si vous avez investi sur le marché primaire. Si vous avez souscrit sur le marché secondaire, vous ne supportez pas cette carence en dividendes. C’est pourquoi, l’investissement SCPI doit être réalisé sur le long terme, afin de profiter pleinement du rendement qui en est issu
- la fiscalité : vous percevez des dividendes à déclarer comme étant des revenus fonciers. La fiscalité des SCPI est aussi fonction de l’origine des dividendes – SCPI françaises ou étrangères
- la fiscalité si vous avez souscrit à des SCPI fiscales ou à des SCPI en nue-propriété. Ces classes d’actifs vous permettent d’alléger votre impôt sur le revenu
La simulation de votre fiscalité
En fonction du montant de vos dividendes, vous serez soumis au régime réel d’imposition ou au régime micro-foncier. La fiscalité des SCPI est à surveiller particulièrement et doit être optimisée de préférence, afin d’augmenter en rendement.
Ce ne sont pas seulement les dividendes qui sont fiscalisés, mais aussi les gains, et la fiscalité rejoint celle des plus-values immobilières. Les SCPI génèrent aussi des revenus financiers qui sont fiscalisés à hauteur de 30% (soit un taux d’imposition unique de 12.8% + les prélèvements sociaux de 17.2%).
La simulation de vos dividendes et de vos gains
Votre simulation peut aussi porter sur les dividendes dont les versements sont réguliers – chaque trimestre. Vous pouvez retracer l’historique des dividendes distribués au cours des années antérieures. Toujours est-il que ceux-ci peuvent connaître des variations au fil des ans, en fonction de la propre stratégie de la SCPI, sachant qu’elle peut en affecter une partie vers les réserves que sont le report à nouveau (RAN) et les provisions pour gros entretiens (PGE).
La simulation pour affiner les paramètres de votre stratégie
De manière générale, on parlera plutôt de simulations, car il est question de comparer les différents résultats afin d’affiner les paramètres de votre stratégie d’investissement. Vous pouvez demander à un conseiller en gestion de patrimoine de vous accompagner dans le choix de celle à implémenter, grâce aux résultats recueillis.
