Vous disposez de plusieurs solutions pour profiter de tous les atouts de l'investissement immobilier locatif meublé. Maison individuelle, appartement, immobilier de rendement, immobilier de rapport, résidences avec services, etc. Et si vous investissiez plutôt dans l’immobilier patrimonial pour faire de la location meublée non professionnelle ?
Qu’est-ce que l’immobilier patrimonial et quels sont ses atouts ?
L’immobilier patrimonial est un bien à caractère historique ; il peut s'agir d’un bien de prestige et de caractère, d’un bien culturel. Il est destiné à ceux qui s’engagent sur une longue durée, d’au moins 20 ans à 25 ans.
L’immobilier patrimonial se distingue par son potentiel de plus-value élevé du fait de sa valeur historique. Celui-ci est le plus souvent conservé par son propriétaire pour être transmis à ses héritiers, du fait de cette valeur particulière qu’il revêt. Ce qui le distingue de l’immobilier classique qui est exploité à titre d’immobilier de rendement et dont le potentiel de revalorisation n’est pas aussi significatif que celui de l’immobilier patrimonial.
Ce dernier représente une véritable valeur refuge. Toutefois, ses performances locatives sont moins intéressantes que celles de l’immobilier de rendement et ce, au cours des premières années d’acquisition. En effet, ce type de bien est acquis à un prix relativement cher, tandis qu’il nécessite la réalisation de travaux de rénovation pour être éligible à la mise en location. Il s’agit de travaux nécessitant, dans certains cas et sans que cela soit obligatoire, l'intervention d’un architecte des bâtiments de France, dans la mesure où il est question de rénover tout en conservant le charme et l’authenticité du bien.
Toujours est-il que les charges liées à l’acquisition (intérêts d’emprunt, honoraires du notaire) ainsi que les déficits fonciers sont déductibles de votre impôt sur le revenu. Cela à condition que vous bénéficiez du régime réel d’imposition. De plus, vous déduisez les amortissements sur l’immobilier et l’immobilier. Cette importante défiscalisation, un des principaux avantages de la LMNP, vous permet alors de dégager plus de rendement.
Pour rappel, l’autre régime applicable en LMNP est le micro BIC. Cependant, il est moins profitable que le réel d’imposition en termes de défiscalisation, car ne donne lieu qu’à la déduction d’un abattement de 50% sur les recettes locatives. En d’autres termes, il vaut donc mieux opter pour le réel d’imposition pour investir dans l’immobilier patrimonial.
Faire de la LMNP dans la durée
Du fait de sa durée de détention sur plusieurs dizaines d’années, voire au-delà de la succession, vous pouvez alors tabler sur de la LMNP longue durée. L’avantage avec l’immobilier patrimonial, c’est qu’il est le plus souvent localisé dans les grandes villes, les quartiers dégradés, les zones protégées, les quartiers prioritaires. La demande locative est quasi permanente en plein cœur de ville – à condition toutefois de bien analyser les atouts du quartier, sa proximité à toutes les commodités et aux réseaux de transport en commun afin de bien ficeler la stratégie de mise en location.
Faire de la LMNP sur une durée illimitée : c’est l’un des atouts de cette option LMNP. Sachez donc bien choisir le bien puisqu’une fois acquis, il sera difficile de le revendre du fait de sa valeur et par conséquent, du prix de revente qui sera élevé.
Quel profil d’investisseur ?
L’investisseur qui tirera avantage de la LMNP au moyen de l’immobilier patrimonial est celui qui recherche la stabilité avant tout, sans forcément miser sur des objectifs de rendement élevés dans un premier temps. Du fait de son prix d’acquisition assez conséquent, ce type de bien n’est pas à la portée de tous, mais plutôt à ceux ayant une situation financière confortable et qui ont pour objectif d’avantager leurs proches au moment de la succession.
